Утверждение о том, что с 1 марта 2019 года все возведённые, но не зарегистрированные садовые и дачные дома автоматически признаются самовольными постройками и подлежат сносу, неверно в такой категоричной формулировке. Ситуация сложнее и зависит от ряда условий.
С 1 марта 2019 года действительно изменились правила оформления строительства на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Вступила в силу норма, закреплённая в ФЗ от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ, которая ввела уведомительный порядок строительства. Это значит, что владельцы участков обязаны уведомлять местные органы власти о начале и окончании строительства или реконструкции домов.
Если дом был построен до 1 марта 2019 года и права на него были зарегистрированы в ЕГРН до 1 сентября 2018 года, то он не признаётся самовольной постройкой при условии, что параметры дома соответствуют допустимым нормам, а земельный участок законно принадлежит собственнику.
Самовольной постройкой согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ признаётся здание, сооружение или другое строение, которое:
- возведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- построено на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства такого объекта;
- создано без получения необходимых согласований, разрешений;
- возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом нарушения должны быть актуальны на дату начала строительства и на дату выявления самовольной постройки.
Если дом построен после 1 марта 2019 года без подачи уведомлений о начале и окончании строительства, он может быть признан самовольной постройкой. В таком случае местные власти могут потребовать его снести или привести в соответствие с установленными требованиями. Однако решение о сносе принимает суд, а не автоматически применяется.
Снос — это крайняя мера, и суд должен оценивать, насколько существенны нарушения и можно ли их устранить. Если есть возможность привести постройку в соответствие с нормами, суд может вынести решение о её реконструкции, а не сносе.
Некоторые условия, при которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом:
- у лица есть права на земельный участок, допускающие строительство данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.